L'acquisto per usucapione di un immobile spiegato dal notaio
Spesso sentiamo citare l’USUAPIONE come strumento di acquisizione di un BENE, per illustrare il tema riportiamo degli estratti di un interessante articolo del Notaio Valentina Rubertelli, del Consiglio Nazionale del Notariato, che spiega appunto cosa si intende per acquisto di un immobile per usucapione.
"Al contrario di molti altri diritti - spiega Rubertelli - la proprietà non si prescrive mai. Questo significa, tanto per fare un esempio, che non perderò la proprietà della mia casa anche se la lascio vuota per diversi anni al punto da apparire agli altri come se fosse abbandonata. Ma se, nel mentre, qualcuno in modo indisturbato ci entra e la inizia ad abitare alla luce del sole per 20 anni continuativi senza che io ne rivendichi la proprietà (ad es con una diffida a lasciarla libera o a pagare un canone di locazione) allora sì che potrei perdere la proprietà e chi la occupa poter dimostrare di averla acquistata per usucapione".
"Per aversi usucapione - continua Rubertelli - devono combinarsi due fattori:
Occorre che il possesso sia:
"Si parla di acquisto a titolo originario per differenziarlo dall’acquisto a titolo derivativo, dove, per diventare proprietario, devo "derivare" il mio diritto da chi ne è titolare il quale manifesta, con la firma di un contratto (compravendita, donazione) la volontà di trasferirmelo. Chi acquista per usucapione prescinde dalla volontà del proprietario di trasferire, perché perfeziona la sua posizione attraverso un comportamento di fatto: di qui l’espressione 'acquisto a titolo originario'"
Ora ci si pone la domanda: si rischia di passare dalla locazione o dal comodato all'usucapione?
"Se concedo con un contratto scritto ad un mio amico l’uso di casa a titolo di comodato gratuito o in locazione non ne perderò mai la proprietà, neanche dopo 20 anni. Potrei correre questo rischio se scaduto il comodato non lo rinnovo, né richiedo in restituzione le chiavi; oppure se il locatario smette di pagare i canoni ed io non li pretendo più neanche con una lettera di un avvocato: è cioè necessario che il proprietario se ne disinteressi e l’utilizzatore smetta di riconoscerlo come proprietario e inizi a comportarsi come se lo fosse lui a pieno titolo."
"Se ho maturato i requisiti per l’acquisto della proprietà a titolo di usucapione, potrò farli valere nei confronti dei terzi, a pieno titolo, solo ottenendone il riconoscimento da parte di un giudice che la pronuncia con sentenza dopo un giudizio civile contro il proprietario. In alternativa posso ottenere un accordo di conciliazione regolarmente trascritto"
"Senza una sentenza o un accordo di conciliazione posso vendere ugualmente il bene che ho usucapito, ma devo assolutamente informare l’acquirente della mancanza di detto titolo di riconoscimento, il quale deve quindi in atto dichiarare di esserne consapevole e di voler comunque acquistare 'a proprio rischio e pericolo' ".
Quindi da quanto sopra riportato, l’usucapione è un modo di acquisizione di un BENE a titolo “originario”, tale acquisizione va comunque riconosciuta da un giudice con una sentenza civile o con un accordo di conciliazione trascritto. In caso contrario vendere un tale bene, in assenza di atti, è un rischio per chi lo compera.
